E havi témánk – Az ingatlan bérbeadás új szabályai
A Katalin Team Adó- és Pénzügyi Tanácsadó KFT ügyvezetõje, Kánvási Katalin közgazdász, igazságügyi adó- és járulékszakértõ rovata.
Újdonság, hogy az ingatlan bérbeadás és szálláshely szolgáltatási tevékenységekhez nem kell vállalkozói igazolványt kiváltani. Az adózó önálló tevékenységként végzi a bérbeadást, és minden esetben az önálló tevékenységbõl származó jövedelemként kell adóznia utána.
A tevékenységet végzõ a három évnél régebben szerzett épület után is elkezdheti az értékcsökkenés elszámolását. Az ingatlan bérbeadást nem kell bejelenteni, ha magánszemélyként végez ilyen tevékenységet. A felek között továbbra is szükséges írásbeli szerzõdés. Negyedévet követõ hó 12-ig SZJA elõleget kell fizetni a NAV felé.
A cikkben szereplõ példák olyan adóalanyra vonatkoznak, aki nem alanya az általános forgalmi adónak.
Amennyiben valaki kifizetõ fele végez ilyen tevékenységet (pl. a lakását iroda céljára bérbe adja egy KFT-nek), akkor be kell jelentkeznie az adóhatóság felé, mert e nélkül a kifizetõ által elvárt számlát nem tudja kibocsátani.
Az ingatlan bérbeadás megszûnik külön adózó jövedelemnek lenni. Ez azt jelenti, hogy az ilyen bevételt is szuperbruttósítani kell. A gyakorlatban egy példa:
Az ingatlan bérbeadásból származó egyszeri bevétel 100.000,- Ft
Szuperbruttósítás x 27 % = 127.000,- Ft
Fizetendõ adó x 16 % = 20.320,- Ft
Ha az ingatlan bérbeadó bérbeadásból származó jövedelme az 1 millió Ft-ot meghaladja, továbbra is köteles fizetni a 14% EHO-t.
Változatlanul alkalmazandó az a szabály, amely szerint ha a jövedelem után a magánszemély kötelezett a társadalombiztosítási járulék, egészségügyi hozzájárulás megfizetésére (kivéve, ha költségként számolja el), az adóelõleg alap számításnál figyelembe vett jövedelemnek a bevétel 78%-a minõsül. A gyakorlatban egy példa:
Az ingatlan bérbeadásból származó bevétel 100.000,- Ft/hó
Adóalap x 78 % = 78.000,- Ft
Szuperbruttósítás
x 27 %= 21.060,- Ft
Adóalap 78.000,- + 21.060,- = 99.060,- Ft
Adófizetés x 16 % = 15.850,- Ft
Ebben az esetben az EHO alapja a 78%-os öszszeg, vagyis a példában a 78.000 Ft. Ez után fizeti meg az adózó a 14%-os EHO-t.
Mivel önálló tevékenységbõl származó bevétel a bérbeadás, azért a 90%-os szabály alkalmazásával is élhet az adózó. Ez azt jelenti, hogy a törvényben megadott 10%-os költséghányadot alkalmazza (errõl a 10%-ról nem szükséges bizonylat). Ha felette van az adózó az ingatlan bérbeadási tevékenységébõl az 1 millió Ft-nak, akkor ebben a választott adózási formában az EHO-t nem tudja költségként elszámolni. A gyakorlatban egy példa:
Az ingatlan bérbeadásból származó egyszeri bevétel 100.000,- Ft
Költséghányad alkalmazása x 90% = 90.000,- Ft
Adóalap x 78 % = 70.200,- Ft
Szuperbruttósítás x 27 % = 91.440,- Ft
Adófizetés x 16 % = 14.630,- Ft
Ebben az esetben az EHO alapja a 78%-os öszszeg, vagyis a példában a 70.200 Ft. Ez után fizeti meg az adózó a 14%-os EHO-t.
Ha az adóalany magánszemélyként végzi a bérbeadási tevékenységet, számviteli bizonylatot köteles kiállítani a számla helyett (mivel nincs adószáma, így nem tud vásárolni számlatömböt!) A számviteli bizonylaton az adóalany neve mellett az adóazonosító jel szerepeltethetõ.
Amennyiben van olyan adózással kapcsolatos téma amelyrõl szívesen tájékozódna jelen kereteken belül, kérem juttassa el hozzám témajavaslatát az alábbi e-mail címre: kanvasikatalin@szentesikabel.hu, vagy kérje telefonon: 06/20-985-17-07 (x)